La reprise du foncier pèse lourd dans une installation. Pour un futur agriculteur, c’est avantageux de pouvoir louer ses terres tout en ayant la sécurité de les conserver longtemps. C’est possible grâce aux baux à long terme. Les avantages fiscaux dont bénéficient les propriétaires qui accordent des baux à long terme viennent d’être revus à la hausse.
Des baux à long terme de 18 ans
Un bail rural à long terme est d’une durée minimale de 18 ans avec un droit de renouvellement par période de 9 ans (article L 416-1 du code rural). Cette durée plus longue que les baux ruraux conventionnels garantit au preneur une stabilité vis-à-vis de son foncier.
En contrepartie de l’indisponibilité de ses biens, la loi accorde aux propriétaires des compensations économiques et fiscales. Ils pourront percevoir un prix du fermage supérieur. L’engagement dans un bail à long terme donne également aux propriétaires des avantages fiscaux.
À savoir :
Les biens ruraux données en bail à long terme sont considérés comme des biens professionnels pour la détermination de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière. Ceci peut permettre une exonération totale ou partielle d’impôt sur la fortune immobilière. Cette exonération d’impôt sur la fortune immobilière est de 75% jusqu’à 101.877€ et de 50% au-delà.
Des avantages pour les donations en augmentation
Les propriétaires qui accordent des baux à long terme bénéficient également d’avantage en matière de droits de succession ou de donation. Ces avantages fiscaux ont été revus à la hausse dans la loi de finances 2025 pour tenir compte de l’évolution des valeurs des terres agricoles.
Jusqu’alors, la durée de conservation minimale était de 5 ans et la limite pour l’exonération de 75% était de :
- 300 000 € et engagement à conserver 5 ans
- 500 000 € et engagement à conserver 10 ans.
NB : Cette exonération est cumulative avec « l’abattement » usufruit/nue-propriété.
La loi de finances pour 2025 du 14/02/2025 a réhaussé la limite pour la portée à :
20 000 000 € et engagement à conserver 18 ans.
600 000 € et engagement à conserver 5 ans
À savoir :
Les exonérations sur les droits de succession ou de donation sont aussi valables pour les parts sociales de GFA à conditions que les statuts du groupement lui interdisent l’exploitation en faire-valoir direct et que la totalité des biens du groupement fassent l’objet d’un bail à long terme.
La limite du seuil s’apprécie au niveau de chaque couple (donateur, donataire) ou (défunt, héritier).
Dans l’hypothèse où les biens transmis comprennent à la fois des parts de groupements fonciers agricoles (GFA) et des immeubles ruraux (détenus en direct) loués par bail à long terme, la limite de seuil s’applique au titre de chaque catégorie de biens.
En cas de donation consentie il y a moins de 15 ans (rappel fiscal), il convient d’en tenir compte dans le calcul des exonérations.
Exemples chiffrés
Prenons l’exemple d’un propriétaire foncier qui détient un patrimoine immobilier agricole de 1 000 000 €, veuf, avec un enfant.
Hypothèse : pas de donation ces 15 dernières années.
Hypothèse 1 : cas du décès
- Cas 1 : décès sans bail long terme (BLT)
| Valeur des biens transmis : | 1 000 000 € |
| Abattement BLT | 0 € |
| Abattement personnel (parent – enfant) | 100 000 € |
| Assiette taxable aux droits de succession | 900 000 € |
| Droits dus | environ 210 000 € |
→ Aucun engagement de conservation par l’héritier.
- Cas 2 : décès avec BLT – seuil de 600 000 €
| Valeur des biens transmis : | 1 000 000 € |
| Abattement BLT | 650 000 € |
| Abattement personnel (parent – enfant) | 100 000 € |
| Assiette taxable aux droits de succession | 250 000 € |
| Droits dus | environ 50 000 € |
→ L’héritier doit s’engager à conserver les biens 5 ans.
- Cas 3 : décès avec BLT – seuil de 20 000 000 €
| Valeur des biens transmis : | 1 000 000 € |
| Abattement BLT | 750 000 € |
| Abattement personnel (parent – enfant) | 100 000 € |
| Assiette taxable aux droits de succession | 150 000 € |
| Droits dus | environ 30 000 € |
→ L’héritier doit s’engager à conserver les biens 18 ans
Hypothèse 2 : cas de la donation de nue-propriété – (âge de l’usufruitier 64 ans)
Rappel du barème fiscal usufruit et nue-propriété : (article 669 du Code général des impôts)
| Age de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| de 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| de 31 ans à 40 ans | 70 % | 30 % |
| de 41 à 50 ans | 50 % | 40 % |
| de 51 à 60 ans | 40 % | 50 % |
| de 61 à 70 ans | 30 % | 60 % |
| de 71 à 80 ans | 20 % | 70 % |
| de 81 ans à 90 ans | 10 % | 80 % |
| + de 90 ans | 60 % | 90 % |
- Cas 1 : donation de la nue-proriété sans BLT
| Valeur de la pleine propriété | 1 000 000 € |
| Valeur de la nue-propriété (60%) | 600 000 € |
| Abattement BLT | 0 € |
| Abattement personnel (parent – enfant) | 100 000 € |
| Assiette taxable aux droits de succession | 500 000 € |
| Droits dus | environ 100 000 € |
- Cas 2 : donation de la nue-proriété avec BLT – seuil de 300 000 €
| Valeur de la pleine propriété | 1 000 000 € |
| Valeur de la nue-propriété (60%) | 600 000 € |
| Abattement BLT | 375 000 € |
| Abattement personnel (parent – enfant) | 100 000 € |
| Assiette taxable aux droits de succession | 125 000 € |
| Droits dus | environ 23 000 € |
- Cas 3 : donation de la nue-proriété avec BLT – seuil de 600 000 €
| Valeur de la pleine propriété | 1 000 000 € |
| Valeur de la nue-propriété (60%) | 600 000 € |
| Abattement BLT | 450 000 € |
| Abattement personnel (parent – enfant) | 100 000 € |
| Assiette taxable aux droits de succession | 50 000 € |
| Droits dus | environ 10 000 € |
Il n’y a pas besoin de mobiliser l’abattement déplafonné. Ainsi, l’engagement reste de 5 ans. Si les biens avaient une valeur supérieure, il serait possible d’opter pour l’abattement déplafonné.
Conclusion
Cette mesure sera notamment intéressante en présence de biens fonciers viticoles dont la valeur est importante.
L’abattement du BLT associé au démembrement de propriété rend l’outil d’autant plus efficace. En effet, pour rappel, au décès de l’usufruitier, l’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire devient plein propriétaire en franchise de droit.
De plus, pour rappel l’abattement parent – enfant est actuellement de 100 000 €/parent/enfant tous les 15 ans. Ainsi, en anticipant la transmission de patrimoine, lors de la prochaine transmission de patrimoine voulue (donation) ou subie (décès), l’abattement pourrait être totalement reconstitué.
NB : la loi de finance 2025 indique que ces nouveaux abattements ne s’appliquent que si le BRLT a été conclu après le 01/01/2025. La doctrine n’étant pas parue, nous ne disposons pas des informations détaillées concernant le traitement des transmissions réalisées avec des baux antérieurs. La doctrine qui va paraître prochainement sera de nature à apporter ces précisions.
